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このことは当該投資家の個人所得税に当該投資がどのように影響を与えるかを考察するのに有益であろう。
また、我が国においては、「不動産の証券化」が進展しつつあり、不動産タックス・シェルターに類似するものも出現している。 我が国における税務上の取扱いを検討するうえで示唆を受ける点も多いであろう。
（１）パッシブ・アクテイビテイ・ロス・ルール（Passive Activity Lossrule ：以下「ＰＡＬルール」という｡）1986年税制改革法で、米国内国歳入法第467条としてＰＡＬルールが創設された。 当該ルールのもとでは、納税義務者の所得は、?能動的所得（active income)、?ポートフォリオ所得(portforio income)、?受動的所得(passive income）の三つに区分され、受動的所得は受動的活動により生じた損失との通算に限定することにより、タックス・シェルターに投資する者が「その他の所得」に対する課税を回避することを防止した。
タックス・シェルターそのものを対象にするものといえる。 賃貸用不動産を目的とするタックス・シェルターの主要な税務上の特徴は、このＰＡＬルールが機能しているということである。
すなわち、当該ルールに基づくと、「受動的活動から生じた損失」は「受動的活動から生じた所得（ただし、ポートフォリオ所得を除く｡)」の範囲内でのみ通算される。 当該ルールの適用上、受動的活動でない活動となるには、投資家はその活動における「積極的参加者(aCtiVePartiCipant)｣でなければならない。
投資家が所有する持分が、課税年度中、常に0％以下である場合、当該投資家は「積極的参加者」とは認められない。 不動産所有を目的とするリミテッド・パートナーシップの場合、その持分の所有については、当該投資家の参加の態様がどのようなものであろうと、受動的活動における持分として扱われる)。

また、たとえ投資家が不動産賃貸事業における「積極的参加者」であろうと、賃貸不動産の事業における損失のうち25、000ドルまでは、各課税年度において、能動的所得（例えば、給与及び人的役務に係わる報酬）と通算できる。 （２）減価償却土地は減価償却資産ではないため、減価償却費として控除できない。
したがって、不動産タックス・シェルターは改良など不動産の付加価値に対する投資といえる。 けだし、投資された建物やその他の増改築（improvements）についての減価償却、すなわち建設費用の期間配分を主に利用するからである．タックス・シェルターの手段として用いられた事業形態のパススルーという性格のために、個人投資家は自らの課税所得を算定する上で、当該タックス・シェルターから配分される減価償却費のうち自己の持分を当該投資家の「その他の所得」から控除できる。
1986年税制改革前は、過度の加速度償却（ＡＣＲＳ）が認められ、不動産投資においてその恩典が最大限に利用されていた。 しかし、1986年税制改革法により、1986年以降に使用に供された不動産に係わるタックス・シェルターにおいては、建物やその他の増改築（improvements）は修正加速度原価回収システム（modifiedacceleratedcostrecoverysystem（ＭＡＣＲＳ）：以下「修正ＡＣＲＳ」という）を用いて償却しなければならず、そのメリットは減少している。
(3)税務上の恩典の減少）タックス・シェルターへの投資が成功したといえるのは、税務上の恩典と投資資産の値上がりの両方を享受できる場合であり、投資家は投資を行う上で税務上の恩典を偏重すべきではない。 不動産タックス・シェルターが経済的に成長した場合、税務上の恩典が投資によって、生じた所得をもはや通算しない点まで減少するであろう。
タックス・シェルターの生み出す所得控除がタックス．シェルターの生み出す所得をもはや通算できない点を、一般的にタックス．シェルターのクロス．オーバー．ポイント（cross-overpoint）というがこのクロス．オーバー．ポイントに達することは、必ずしも都合の悪いことではない。 特に収益獲得を目的とする投資である場合、早期に到達することは望ましいことである。
タックス．シェルターが受動的活動としてみなされる活動を行う場合、このタックス．シェルターによって生み出された所得は、その他の受動的活動（ポートフォリオ所得を除く）によって生み出された損失と通算される。 換言すれば、投資家が受動的活動による損失を有する場合、同人は受動的活動による所得とのみ通算できる)。
（４）アット・リスク・ルール(at-riskrules:以下、本章では｢ＡＲルール｣という)）米国内国歳入法第465条のＡＲルールは、本来の事業と関連のない業務等で生じた損失、特に個人的に債務の返済を伴わない借入金である「非遡及型借入金（non-recourceloan)」による資金を活用した投資活動から生じた損失を本来の事業所得と通算して課税所得を減少させることを防止しようという趣旨で、1976年に米国内国歳入法第465条として導入され、このルールにより、納税者が経済的リスクを負担していない投資からの損失等について享受できる税務上の恩典は、納税者が実際に負担するリスクの額を限度としてしか利用できない。 つまり、その事業活動から生じる控除可能な損失の額は納税者のリスク負担額に限定されている。

借入金は納税者がその債務に対して個人的に責任を負う場合又はその債務が納税者の個人的資産によって担保されている場合、リスクを負担しているものとみなされるが、非遡及型借入金については、投資家である納税者はリスクを負担していないとみなされる。 つまり、負担するリスクの額は、現金又は現物出資の額に個人が保証又は個人財産を担保とする借入金、事業活動から生じる収益で未分配の額等を合計した額である。
つまり、投資家である納税者は、負担するリスクの額を限度として所得控除できるにとどまる。 当初は特定の事業活動についてのみ適用されていたが、1978年税制改正により、その適用範囲は、不動産を除くすべての事業活動又は投資に拡大された。
米国内国歳入法第465条の立法以前においては、タックス・シェルターは、不動産だけではなく、その他多くの種類の大規模な減価償却資産（例えば、飛行機、コンピュータ、映画フィルム、鉱業権等）への投資に用いられていた。 タックス・シェルターのメリットは、主として事業の初期に生じる減価償却費及び非遡及型借入金に係る支払利子から構成されていたが、米国内国歳入法第465条の立法により、不動産以外の資産を目的としたタックス・シェルターは、徐々にその魅力を失っていった。
更に、1985年、財務省はＡＲルールが不動産の所有にも拡大されるべきであるとの提案を行い、1986年、米国連邦議会は不動産の所有にも同ルールの適用を拡大した。 そのため、不動産投資を目的とするタックス・シェルターは大きな打撃を受けたといわれている。

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